4 belangrijke trends op de huizenmarkt

De Nederlandse huizenmarkt is zwaar oververhit met prijzen die de pan uit rijzen. In juni waren koopwoningen weer 10 procent duurder dan een jaar geleden en kwam de gemiddelde huizenprijs uit op 441.000 euro, bleek uit cijfers van het CBS en het Kadaster. Naast de stijging van de huizenprijzen zijn er nog vier andere trends te ontdekken op de koopwoningmarkt.

Hierbij moeten we onderscheid maken tussen de cijfers van het CBS en het Kadaster en de woningmarkcijfers die makelaarsvereniging NVM elk kwartaal publiceert. De NVM meldde dat woningen in het tweede kwartaal van 2024 gemiddeld 14 procent duurder waren dan in dezelfde periode een jaar eerder.

De cijfers van de NVM zijn actueler dan die van het CBS/Kadaster, omdat de makelaarsclub transacties registreert op het moment dat beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend. Het CBS/Kadaster neemt transacties mee op het moment dat deze zijn gepasseerd bij de notaris, waardoor de NVM gemiddeld 2 à 3 maanden eerder is.

Woningmarkttrends die de NVM meldt, zijn waarschijnlijk later ook terug te zien in de cijfers van het CBS en het Kadaster. Hierbij moet worden opgemerkt dat de gegevens van het CBS/Kadaster gaan over alle bestaande koopwoningen, terwijl de NVM de transacties van aangesloten makelaars bijhoudt, wat ongeveer neerkomt op 75 procent van de markt.

De onderstaande grafiek van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep toont de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs volgens het CBS/Kadaster en de NVM.

Te zien is dat oranje lijn (NVM) en de blauwe lijn (CBS/Kadaster) elkaar geregeld kruisen en grofweg hetzelfde pad volgen.

De gemiddelde transactieprijs van de NVM ligt met 468.000 euro nu fors hoger dan de gemiddelde verkoopprijs van 441.000 euro van het CBS/Kadaster. Als de verkopen die de NVM heeft geregistreerd bij de notaris passeren, worden ze ook meegenomen in de CBS-cijfers. Daarmee is het waarschijnlijk dat de gemiddelde verkoopprijs van het CBS de komende maanden oploopt.

Van Bruggen Adviesgroep heeft in zijn nieuwsbrief van deze week de cijfers van het CBS /Kadaster en de NVM onder de loep genomen en ziet behalve een stijging van de huizenprijs nog vier trends. We bespreken ze hieronder.

1. Meer woningverkopen, maar voor hoelang?

Zowel het CBS/Kadaster als de NVM hebben het aantal verkooptransacties zien stijgen in het tweede kwartaal van 2024.

In de CBS/Kadaster-cijfers viel de maand juni overigens tegen met 12 procent minder verkopen die bij de notaris passeerden dan in juni 2023. Maar over hele kwartaal liep het aantal woningverkopen met 8 procent op ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. In het eerste kwartaal van dit jaar was ook al sprake van een forse stijging van 10 procent op jaarbasis, volgens de cijfers van het CBS/Kadaster.

In de NVM-cijfers is de groei van het aantal woningverkopen minder groot. In het eerste kwartaal van dit jaar ging het om 4 procent ten opzichte van het eerste kwartaal in 2023. En in het tweede kwartaal van 2024 nam het aantal woningtransacties met 3 procent toe ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023.

Het is positief dat er meer woningen te koop worden gezet en dat deze snel worden verkocht, aldus Van Bruggen. Maar de NVM vreest dat deze toename van het woningaanbod tijdelijk is. Dat komt omdat de lente doorgaans een populaire periode is om een woning te koop te zetten.

Voor een verdere toename van het woningaanbod en een goede doorstroming op de huizenmarkt, is het ook van belang dat er voldoende nieuwbouwwoningen worden opgeleverd en verkocht. Maar het gaat niet goed met de woningbouw. Dit jaar krimpt de bouw van nieuwe woningen met 6 procent en in 2025 met 4 procent, voorziet ABN Amro in een sectorrapport.

2. Starters krijgen voet tussen de deur, maar blijft dat zo?

Als we kijken naar wie de kopers zijn, dan zien we dat het aantal woningverkopen in alle leeftijdscategorieën toenam. Maar de belangrijkste stijging was te zien bij jongeren tot 35 jaar. Zij kochten 55 procent van alle woningen die in het tweede kwartaal van 2024 bij de notaris passeerden, bleek uit de cijfers van het CBS/Kadaster.

Naast starters (die hun eerste woning kopen) sloegen ook jonge doorstromers (die verhuizen van een koopwoning naar een volgende koopwoning) hun slag.

De relatief jonge huizenkopers profiteerden van het toegenomen aanbod dat onder meer werd veroorzaakt door beleggers die hun huurwoningen te koop zetten, vanwege gewijzigde wetgeving die verhuur minder rendabel maakt.

Het is bijzonder dat vooral starters woningen hebben gekocht, omdat deze groep het al jarenlang moeilijk heeft op de oververhitte huizenmarkt. Vaak moeten ze een koopwoning grotendeels of volledig financieren met een hypotheek, waardoor ze niet kunnen opbieden tegen doorstromers die overwaarde kunnen inzetten of beleggers met diepe zakken.

Als we een blik werpen op de NVM-cijfers, die dus 2 tot 3 maanden voorlopen op de CBS/Kadaster-cijfers, dan lijkt een kentering in de markt aanstaande. In de NVM-cijfers was een forse daling van het aantal transacties in het lagere prijssegment te zien. Slechts 16 procent van de woningen werd verkocht voor 300.000 euro of minder, tegen 25 procent van de woningen in hetzelfde kwartaal vorig jaar.

En in data van hypothekensoftwareleverancier HDN was te zien dat starters het moeilijker hebben op de woningmarkt door de gestegen koopsom van woningen. Alleen starters met een hoog inkomen die een behoorlijk bedrag aan eigen geld konden inbrengen, bijvoorbeeld spaargeld of een schenking, hadden hier geen last van.

Tegelijk bleek uit de NVM-cijfers dat in de hogere prijsklassen meer woningen werden verkocht, wat erop duidt dat hier doorstromers die overwaarde kunnen inbrengen hun slag hebben geslagen. Bij 4 op de 10 woningen was de verkoopprijs hoger dan 500.000 euro, en bij 1 op de 20 woningen zelfs hoger dan een miljoen euro.

Doorstromers keken even de kat uit de boom toen tussen de zomer van 2022 en de zomer van 2023 de huizenprijzen daalden, maar nu zijn ze weer volop actief. Vanwege de krappe woningmarkt gaan ze vaak eerst op zoek naar een andere koopwoning, en zetten nadat ze een voorlopig koopcontract hebben getekend hun woning in de verkoop.

Lees ook: Eerst oude huis verkopen, of eerst nieuw huis kopen? 6 dingen om rekening mee te houden

3. Woningen worden meestal boven de vraagprijs verkocht

Zoals we in het begin van dit artikel al benoemden, zijn de huizenprijzen gestegen. In juni met 10 procent op jaarbasis volgens het CBS/Kadaster en met 14 procent in het tweede kwartaal van 2024 ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar, volgens cijfers van makelaarsvereniging NVM.

Uit de NVM-cijfers blijkt dat in het tweede kwartaal 2 op de 3 woningen boven de vraagprijs werd verkocht. Van het type tussenwoningen is zelfs 80 procent voor een hogere prijs verkocht dan ervoor werd gevraagd. Gemiddeld werd er volgens de NVM 4,3 procent meer betaald dan de vraagprijs. Als we uitgaan van de gemiddelde verkoopprijs dan komt dat neer op 20.000 euro extra.

De verkochte woningen in de bovenstaande NVM-cijfers over het tweede kwartaal moeten nog passeren bij de notaris. Als dat eenmaal is gebeurd dan zal de gemiddelde verkoopprijs van het CBS/Kadaster de komende maanden ook oplopen.

Zoals de grafiek in het begin van dit artikel toont, ligt de gemiddelde verkoopprijs van het CBS/Kadaster nu op 441.000 euro en die van de NVM fors hoger op 468.000 euro.

Lees ook: Gekte op huizenmarkt slaat weer toe: meer bezichtigingen en overbieden schering en inslag volgens makelaars

4. Hypotheekrente in rustig vaarwater

Woningkopers en -eigenaren die in 2022 hun hypotheekrente moesten vastzetten, werden toen waarschijnlijk zenuwachtig van de enorm rap stijgende rente. De populaire rentevaste periode van 10 jaar vast steeg in korte tijd van ongeveer 1 à 2 procent naar zo'n 4 à 5 procent. Maar de rente is inmiddels in rustiger vaarwater terechtgekomen en ligt sinds dit jaar op zo'n 4 procent, zoals de onderstaande grafiek met gegevens van Van Bruggen Adviesgroep toont.

Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de rentes in ieder geval tot september weinig beweging laten zien. In die maand vallen de rentebesluiten van de Europese Centrale Bank (ECB) en de koepel van Amerikaanse centrale banken Federal Reserve.

De verwachting is dat de Fed in september een eerste renteverlaging doorvoert en daarna nog twee in 2024. President van de ECB Christine Lagarde wilde bij de laatste rentevergadering twee weken geleden nog niet vooruitlopen op een renteverlaging in september.

Hiervoor zijn de inflatiecijfers in de eurozone over augustus en september van belang en de verwachtingen voor de komende maanden. Toen de inflatie fors opliep bij het herstel van de coronapandemie en het uitbreken van de oorlog in Oekraïne, schroefden de centrale banken de rentes op.

Als de inflatie voldoende richting de gewenste 2 procent zakt, zullen centrale banken de rente verlagen. In principe zouden hypotheekrentes op den duur dan ook licht dalen, maar nu geldt dat de verwachte renteverlaging al is verwerkt in de hypotheekrentes, volgens Van Bruggen Adviesgroep.

Alleen als beleggers verrast worden en er sneller en meer renteverlagingen in de rest van 2024 worden doorgevoerd, kan dit tot serieus lagere hypotheekrentes leiden. Op de middellange termijn verwacht Van Bruggen Adviesgroep dat de inflatie in de eurozone en de Verenigde Staten op rond de 2 procent uitkomt en dat de langere rentes licht dalen.

LEES OOK: Op huizenjacht? 9 dingen om op te letten, zoals je maximale hypotheek en het energielabel